مثلثی با مزیت های همه جانبه
در بسیاری از کشورها خرید و فروش مسکن در همه نقاط به وسیله سیستم های الکترونیکی یکپارچه ای اداره می شوند و این امکان را به فروشنده و خریدار می دهند تا معاملات خود را در فضایی کم تنش، به دور از بازارگرمی ها و حباب های موقت بازار انجام دهند و از معامله خود مطمئن باشند.در کشور ما به دلایل مختلف که از مهم ترین آنها فراهم نبودن زیرساخت های لازم برای این کار است، تا به حال چنین امکانی وجود نداشته و بنگاه های معاملات ملکی به عنوان تنها مرجع این معاملات به صورت جزیره ای در سطح محله ها، مناطق و شهرها عمل می کردند، اما اخیرا راه اندازی شبکه ای به نام شبکه عاملیت های کشوری بر مبنای فضای آی تی، خبر از یکپارچه سازی این فعالیت های پراکنده در سطح کشور داد.بر همین مبنا نشریه وزارت صمت گفتگویی را با مسعود دانش به عنوان یکی از دست اندرکاران راه اندازی شبکه عاملیت های کشوری در اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران انجام داده که شرح آن را در ادامه میخوانید:

● آیا دلالی باید از حوزه املاک و مسکن کشور حذف شود؟
دلالی یکی از اصول تجارت است و حتی در قانون تجارت یک فصل جداگانه به آن اختصاص دارد؛پس به خودی خود نمی تواند بد و مضر باشد و اگر موضوع حذف دلالان از حوزه مسکن مطرح می شود، در واقع صحبت از حذف دلالان غیرقانونی است که تعداد آن ها کم هم نیست.ما در کشوری زندگی میکنیم که خرید ملک به عنوان سرمایه گذاری مطمئن تلقی می شود و طبق آمار ارائه شده در سال ۱۳۹۷ در کشور در حدود ۱۶۰ هزار دفتر املاک دارای مجوز مشغول فعالیت هستند که اگر فرض بر آن باشد که در هر دفتر ۲ نفرمشغول کار و هر نفر دارای یک خانواده ۳ نفری هستند، در مجموع اقتصاد حدود یک میلیون نفر از جامعه با دلالی ملک گره خورده است؛از این رو حذف کامل دلالان ملکی بسیار غیرمنطقی و غیرعاقلانه است و این کار مشکلات و تبعات بسیار را در بر خواهد داشت.

● آیا برای حذف دلالان غیرقانونی راهکاری وجود دارد؟
بله؛ حتما راهکاری برای این کار وجود دارد که در حال حاضر نیز در کشور پایه ریزی شده است؛راهکاری که برمبنای تلفیق سیستم سنتی با سیستم مدرن مبتنی بر حوزه IT است و اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران با مطالعه در این حوزه، زیرساخت مورد نیاز آن و خروج از ساختار سنتی و ورود به حوزه دیجیتال فروش و سرمایه گذاری ملکی را ایجاد کرده است.

● فعالیت این سیستم به چه صورت است؟
این زیرساخت با نام شبکه عاملیت های کشوری، شروع به جذب عامل در سراسر ایران کرده و در حال حاضر حدود ۸۰۰ دفتر املاک دارای مجوز از سراسر کشور به آن پیوسته اند.این شبکه فعالیت خود را رسماً آغاز کرده در آن، دفاتر املاک بدون هیچ هزینه اضافه فقط با در اختیار داشتن یک گوشی موبایل یا یک دستگاه کامپیوتر که امکان دسترسی به اینترنت را داشته باشد، امکان فعالیت و همکاری را خواهند داشت.

● آیا ورود به این شبکه نیاز به پیش شرط های خاصی دارد؟
یکی از شروط اصلی ورود به این شبکه، دارا بودن مجوز رسمی از اتحادیه صنفی مشاورین املاک شهر یا استان محل فعالیت است و همین امر نخستین قدم در حذف دلالان بدون مجوز خواهد بود.این موضوع به راحتی به ثبات قیمت ملک کمک و اعتماد مردم را به سرمایه گذاری در حوزه ملک بیشتر خواهد کرد.

● سازندگان و خریداران بر چه مبنایی می توانند به این شبکه اعتماد کنند؟
منافع شبکه به شکل یک مثلث طراحی شده که ضلع اول آن سازندگان، ضلع دوم خریداران و ضلع سوم دفاتر املاک هستند که به عنوان عاملین شبکه محسوب می شوند و در مجموع این سه ضلع از شبکه نفع خواهند برد.
سازندگان در این شبکه به عنوان رکن اصلی در نظر گرفته شده اند و در صورتی که از سازندگان حمایت لازم انجام پذیرد،چرخ تولید و ساخت و ساز ملکی به حرکت در خواهد آمد؛البته این امر به شرطی میسر می شود که دغدغه های سازندگان تا حدودی برطرف شود.

● چه دغدغه هایی؟
یکی از دغدغه های اصلی سازندگان تأمین سرمایه است.در حال حاضر سازندگان مجبورند با سرمایه شخصی خود یک پروژه را شروع کنند و به پایان برسانند و دست آخر برای برگرداندن سرمایه خود باید نقش خود را تغییر داده و به سیستم فروش روی آورند و خود نیز نقش یک فروشنده را بازی کنند و دست از ساخت و ساز بکشند و شروع به فروش واحدهای ساخته شده خود کنند.این موضوع خود یکی از عوامل تورم ملکی است که سازنده به صورت موازی با دفاتر املاک شروع به کار و نقش اصلی خود را رها می کند و به جای اینکه بهای تمام شده ملک را به علاوه سود سرمایه گذاری و اجرت ساخت محاسبه و سرمایه خود را یکجا دریافت کند، مجبور است به فروش تکی و خرده فروشی روی آورد برای جبران خواب سرمایه خود قیمت تمام شده را با المان های مختلف جمع کند و قیمت نهایی ملک را تغییر دهد.به این صورت هرچه زمان فروش بیشتر شود، مبلغ ملک بالاتر خواهد رفت و در این حالت دلالان وارد عمل شده و با توافق با سازنده ملک را با قیمت بالاتری به فروش می رسانند که این نیز خود یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت و تورم ملکی خواهد بود.

● یعنی راهکار خاصی در این شبکه برا فروش واحدهای مسکونی وجود دارد!
قطعاً؛در این شبکه هم برای پروژه های در حال ساخت و هم برای پروژه های ساخته شده راهکار وجود دارد.در پروژه های در حال ساخت این شبکه، سازنده تحت پروتکل های مشخص و قانونی سرویس ارائه می دهد؛به طور مثال سازنده سرمایه مورد نیاز خود را از همان شروع کار از خریداران به عنوان شرکای سرمایه گذار تأمین می کند و سرمایه گذاران با توجه به پیشرفت پروژه هزینه ساخت را به صورت مرحله به مرحله تأمین می کنند.به این ترتیب سازنده دغدغه و نگرانی تأمین مالی و سرمایه در گردش را ندارد و همین امر باعث می شود او سرمایه شخصی خود را در چندین پروژه تقسیم کرده و طبیعتاً امکان اجرا و ساخت همزمان چندین پروژه را خواهد داشت.

● در پروژه های ساخته شده،این راهکار به چه شکل است؟
همانطور که گفتم یکی از دغدغه های سازندگان فروش واحدهای ساخته شده و بازگشت سرمایه و سود است که ما برای رفع این دغدغه هم راهکارهای مناسبی را در شبکه ایجاد کرده ایم.فرض کنید یک برج با ۲۰واحد ۱۰۰ متری در یکی از مناطق تهران توسط یک سازنده با سرمایه شخصی ساخته شده و نرخ منطقه متری ۲۰ میلیون است، اگر شما تمایل به خرید یکی از واحدها داشته باشید باید ۲میلیارد هزینه پرداخت کنید و در این حالت سازنده ۱۹ واحد دیگر را هنوز به فروش نرسانده و باید برای فروش آنها تلاش کند.حال اگر شما تمایل به خرید ۲۰ واحد را داشته باشید باز همان متری ۲۰ میلیون تومان را پرداخت میکنید؟!مسلماً جواب این سوأل منفی است، زیرا طبق بررسی و تحقیقات میدانی در این شرایط قیمت حدود ۲۰تا۴۰ درصد کاهش پیدا خواهد کرد و سازنده به صورت یکجا واحدها را منتقل می کند و دغدغه فروش تک تک را نخواهد داشت و می تواند به راحتی پروژه بعدی را شروع کند.کار شبکه دقیقاً بر همین مبناست و قیمت را برای ضلع دوم مثلث یعنی خریدار کاهش می دهد.

● منافع دفتر املاک در این شبکه چیست؟
دفاتر املاک یا همان ضلع دیگر مثلث در این شبکه با توجه به زیرساخت IT محور این شبکه، برای فروشی که انجام خواهند داد، مبالغی مشخص و قابل توجه علاوه بر کمیسیونی که اتحادیه املاک مشخص کرده دریافت خواهند کرد که از مبلغ تخفیفی که از سازنده گرفته شده، تأمین می شود.مزیت اختصاص این مبلغ این است که به خریدار تحمیل نمی شود و به صورت کاملاً شفاف در شبکه قابل رصد است.

● آیا شبکه امکانات خاصی را نیز در اختیار مشاورین املاک قرار می دهد؟
بله؛در این شبکه امکانات مختلفی برای دفاتر املاک پیش بینی شده است؛مثلاً سیستم معرفی مشتری توسط مشتری و کسب پورسانت،کد تخفیف،کنترل مشاورین دفتر املاک خود،پاداش فروش نردبانی،سیستم رضایتمندی مشتری،رتبه بندی نظرسنجی،آموزش آنلاین و یکپارچه و بسیاری از امکانات دیگر برای مخاطبان این شبکه قرار داده شده است.در این شبکه تمام پروژه ها به صورت انحصاری و دارای قیمت یکپارچه در سراسر کشور هستند و خرید و رزرو پروژه هایی که در این شبکه معرفی می شوند،فقط از طریق عاملین مجاز و رسمی در سراسر کشور امکان پذیر است.

● منافع دیگری نیز برای خریداران از این شبکه وجود دارد؟علاوه بر کاهش ۱۵تا۳۵ درصدی قیمت که پیش تر به آن اشاره شد،خریداران در این شبکه از فرصت های سرمایه گذاری و پروژه های در حال ساخت کشور مطلع خواهند شد و امکان خرید ارزانتر از نرخ بازار با توجه به توضیحات بالا به صورت شفاف وجود دارد.حتی در این شبکه امکان سرمایه گذاری با هر مبلغی پیش بینی شده و خریداران می توانند با مبالغ خرد ۲۰یا۳۰ میلیون به بالا هم در پروژه هایی ملکی سراسر کشور سرمایه گذاری کنند.

● آیا در این شبکه برای تولید کنندگان و خدمات دهندگان صنعت ساختمان هم جایگاهی پیش بینی شده است؟در این شبکه امکان معرفی مستقیم خدمات دهندگان و تولیدکنندگان صنعت ساختمان که به طور رسمی فعالیت می کنند و محصولات آنها از استاندارد و کیفیت و کمیت مناسبی برخوردار است، به سازندگان پیش بینی شده است؛به طوری که برای هر تولید کننده یک صفحه رسمی برای معرفی خدمات و محصولات خود در نظر گرفته شده است.علاوه بر این، با توجه به زیرساخت های مورد نیاز جامعه، امکان سرمایه گذاری بلوکی یا خرید سهامی و خریدهای متراژی(اداری، مسکونی، تجاری،کشاورزی و صنعتی)نیز پیش بینی شده است.اختصاص پروژه های ساختمانی سازمان ها برای کارکنان آن سازمان ها به صورت اختصاصی و شخصی نیز از دیگر موارد قابل دسترس در این شبکه است.به این ترتیب سازمان ها و نهادها هم می توانند به صورت جداگانه به یک شبکه اختصاصی ملکی برای پروژه های خاص خود دسترسی داشته باشند و از امکانات مدیریتی این شبکه برای سازمان خود استفاده کنند.در نهایت اینکه ما تمام تلاش خود را به کار گرفته ایم تا بتوانیم بستری را فراهم کنیم تا چرخ صنعت ساخت و ساز به حرکت درآید و دست دلالان بدون جواز از این حوزه قطع شود.